【編者按】對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，2022年注定是不平凡的一年。在經(jīng)歷了行業(yè)深度調(diào)整周期后，問題房企有序出清，市場交易邏輯發(fā)生改變，政策層面不斷迭新。時至歲末，央廣網(wǎng)房產(chǎn)推出“蓄能向未來”年終專稿，回溯過去一年房地產(chǎn)市場交易、政策、供需、融資等多個面向，以期發(fā)現(xiàn)行業(yè)發(fā)展的更多動能，助力房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

央廣網(wǎng)北京12月19日消息（記者門庭婷）近日，成都今年第四批集中供地落下帷幕。16宗涉宅地塊中1宗流拍，14宗以底價成交，位于高新區(qū)的1宗宅地則以近15%的溢價率被招商蛇口競得，本批次土地出讓金總計約104.27億元。

進入年末，包括成都、上海、北京、蘇州、長沙等在內(nèi)的多座城市均已完成4至5輪的集中供地。從機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，今年土地市場供應和成交規(guī)模均呈現(xiàn)下降趨勢，城投企業(yè)拿地占比持續(xù)提升；另一方面，土拍規(guī)則正在持續(xù)優(yōu)化，土地供應制度轉(zhuǎn)向靈活化。

土地供應次數(shù)增加 成交規(guī)?？s減

12月8日，武漢市發(fā)布了2022年度第六批集中供地公告，共推出各類用地17宗，土地總面積約136.83公頃，總建筑規(guī)模約270.67萬平方米，起始價總額約234.65億元，將于12月27日至30日進行集中拍賣。

武漢成為實行集中供地的22城中首個發(fā)布第六批供地信息的城市。包括武漢在內(nèi)，22城中已有16城完成今年第4輪集中供地，其中無錫、蘇州、南京、武漢已完成5輪集中供地。

“隨著經(jīng)濟、行業(yè)、企業(yè)的背景和發(fā)展邏輯發(fā)生轉(zhuǎn)變，未來供地會逐步淡化‘集中式’，”克而瑞分析人士認為，“一方面為避免土拍撞期，集中土拍輪次或進一步增加；另一方面，為減少土地流拍，集中‘預供地’名單進一步擴容?！?/span>

盡管土地供應批次增多，但今年土地市場整體成交規(guī)模呈現(xiàn)縮減趨勢。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2022年1-11月，集中供地22城累計推出規(guī)模較2021年下降超五成，除合肥外，其余城市推出規(guī)模明顯縮量，青島、武漢、重慶、沈陽降幅均超七成。全國300城住宅用地推出、成交面積也縮減明顯，分別同比下降37.6%、36.4%，絕對規(guī)模均處近十年同期最低水平。

土地成交規(guī)模下降，導致不少城市未能完成2022年供地計劃。根據(jù)中指監(jiān)測，截至11月，22城整體供地完成率不足六成，其中長春、重慶不足兩成。杭州、合肥土拍市場表現(xiàn)較穩(wěn)，供地完成率領(lǐng)先其他城市。

底價成交地塊占比提升 城市熱度分化明顯

成交規(guī)模縮減，土地出讓金也隨之下降。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，一線城市成交面積降幅近兩成，土地出讓金降幅近一成，二線和三四線城市成交面積、土地出讓金降幅均在三成以上，普通二線城市及三四線城市市場調(diào)整壓力更大，土地出讓金降幅均在四成以上。樓面價方面，一二線成交樓面價上漲，三四線城市樓面價呈下跌狀態(tài)。

并且今年集中供地土地市場中底價成交的地塊數(shù)量逐漸增加，據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年22城一批次到3批次底價成交地塊占比不斷上升，分別為61%、69%、80%。

從城市維度來看，大部分城市土地出讓金收入明顯下滑，只有上海、合肥、廈門、成都4個城市的土地出讓金收入同比增加。

分梯度看，一二線城市仍然吸引了更多房企投資，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，本年度一線城市土地出讓金收入占比達到了22.6%，創(chuàng)近十年新高，二線城市投資占比達49%，與去年基本持平，三四線城市降幅明顯。中指控股土地事業(yè)部運營總監(jiān)張凱表示，這反映出房企認為核心城市是最安全、最值得投資的城市。

以上海為例，作為為數(shù)不多完成全年供地計劃的城市，上海今年土地出讓金再創(chuàng)歷史新高，據(jù)克而瑞統(tǒng)計，截至12月9日，上海今年涉宅地塊成交金額已達2839.5億元。而住宅市場的韌性是土地市場的重要支撐，今年1-11月上海商品住宅成交面積約917萬平方米，同比下降5%；在克而瑞監(jiān)測的重點30個城市前11月累計成交情況中，上海是唯一一個商品住宅成交面積降幅收窄至5%以內(nèi)的城市。

城投拿地占比超4成 本地房企“扛大旗”

聚焦到房企上，今年部分房企放緩了拿地節(jié)奏。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，11月TOP50房企有接近9成沒有拿地，而2022年前11個月來看，投資“暫停”的房企依然超過30家；單月銷售50強房企拿地金額不足200億元，同環(huán)比分別下降53%和68%，創(chuàng)下近三年新低，對比2021年以來投資金額高點時下降了97%。

而在其他房企減緩投資時，城投公司在土地市場的投資金額和占比逆勢走高，2021年的三批次集中供地中，城投公司的拿地金額從1228億元提升到3021億元，占集中供地總成交金地的比例也從12%上升到50%；2022年市場整體轉(zhuǎn)冷，前三輪集中供地中，城投公司的拿地金額從1488億元提升至2037億元，占比則從30%逐步漲至44%。

例如在成都第4輪集中供地中，15宗成交地塊僅兩宗被民企摘得，其余大部分被成都高投置業(yè)有限公司、成都市錦江區(qū)統(tǒng)一建設(shè)有限公司這一類的城投公司拿下。

除了城投外，本土房企也扛起了大旗。在成都此次土地出讓中，本地企業(yè)興城人居摘地最多。杭州本地房企濱江集團，也在今年杭州4個批次的集中供地中“挑起大梁”，接連拿下28宗宅地，土地出讓金總計超過500億。在中指研究院發(fā)布的2022年1-11月中國房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益拿地金額榜單中，濱江集團以403億排名第7，而去年同期濱江集團僅排名第15位。

值得一提的是，濱江集團還是今年前11月權(quán)益拿地金額榜單前10名中唯一的民企，其他位次都被華潤置地、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)、招商蛇口等央國企占據(jù)，而去年榜單前10中的碧桂園、萬科、龍湖、融創(chuàng)等企業(yè)今年拿地規(guī)模相對都有所下滑，未能進入前10。

另外整體看房企拿地金額都有所下滑，今年排名第一的華潤置地前11月權(quán)益拿地金額為819億元，而這一數(shù)額在全年同期只能排名第7名。

資金壓力緩解后 投資預期有望恢復

對于多數(shù)房企拿地規(guī)模下降、土地市場熱度不高的原因，張凱分析認為，首先當前銷售端還沒有明顯恢復，百強房企1-11月累計銷售額同比下降了45.6%，使得房企在拿地方面更加謹慎。其次，他指出雖然現(xiàn)階段各個地方政府為了吸引房企參拍都給足了地塊利潤空間，但很難賣到限價，地塊吸引力逐步下降。同時央國企沒有更多投資額度填補民企逐步退出的市場空白。

此外，他指出企業(yè)內(nèi)部周轉(zhuǎn)節(jié)奏也是原因之一。年初房企拿地可以在本年度形成有效的銷售和回款，但三四批次的地塊基本上沒有辦法在今年開盤回款，這也導致了年底土拍市場熱度下滑。

對于接下來土地市場的表現(xiàn)，克而瑞分析人士認為隨著房企資金壓力得到緩解，后續(xù)投資預期將有待恢復。

張凱也表示，“金融16條”的頒布、疫情管控逐步放開以及“十四五”新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略農(nóng)村人口的市民化為未來的購房需求提供了更為充足的保障，因此，相信在不遠的未來中國房地產(chǎn)市場、土地市場會恢復到正常狀態(tài)。

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