近日，《證券日報》記者從接近銀行間市場交易商協(xié)會（以下簡稱“交易商協(xié)會”）人士處獲悉，2022年全年，銀行間債券市場共發(fā)行民營房企債券487.2億元，同比增長24.4%；支持民營房企注冊1415億元，同比增長249.7%。

接受《證券日報》記者采訪的專家表示，自“第二支箭”擴容明確支持房企債券融資后，銀行間市場在推動修復房企債券融資渠道、有效幫助優(yōu)質(zhì)民營房企緩解流動性壓力、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期方面發(fā)揮了積極作用。后續(xù)在一系列政策支持下，民營房企融資困難的問題將有所緩解。

發(fā)債成民營房企融資

常態(tài)化方式

房地產(chǎn)鏈條長、涉及面廣，對于金融穩(wěn)定具有重要影響。遠東資信評估有限公司研究員申學峰表示，受房地產(chǎn)行業(yè)景氣度下降及信用風險事件等影響，2021年8月份以來房地產(chǎn)行業(yè)債券凈融資額持續(xù)為負，債券存量規(guī)模持續(xù)萎縮。部分民營房企由于債券融資渠道受阻，存量債到期而無法及時完成置換，導致資金鏈緊張、面臨較大債券違約風險。

2022年以來，房企融資利好政策密集發(fā)布。2023年金融監(jiān)管層面的首次信貸工作會議也針對房企融資作出重要部署，1月10日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會，強調(diào)用好民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），保持房企信貸、債券等融資渠道穩(wěn)定，滿足行業(yè)合理融資需求。

中信證券首席經(jīng)濟學家明明對《證券日報》記者表示，會議強調(diào)用好“第二支箭”，意味著發(fā)債融資將成為民營房企融資的一種常態(tài)化方式，可以在一定程度上緩解民營房企信用收縮問題，改善融資氛圍，同時也有利于激勵民營房企積極申請增信發(fā)債融資。

值得一提的是，2022年“第二支箭”擴容，將中債信用增進公司擔保民營房企發(fā)債納入支持工具統(tǒng)籌推進。東方金誠研究發(fā)展部高級分析師馮琳對記者表示，“這在進一步明確支持民營房企債券融資的同時，有助于引導中債信用增進公司配合政策導向，向更多符合條件的民營房企提供更大規(guī)模的增信支持，從而修復投資者對民企地產(chǎn)債的信心，緩解民營房企債券融資過度收縮的問題?！?/span>

記者了解到，在“第二支箭”框架下，中債信用增進公司為12家民營房企205億元債券的發(fā)行提供了增信支持。與此同時，4家優(yōu)質(zhì)房企完成了780億元的儲架式項目注冊。

此外，2022年11月份以來，房地產(chǎn)信用風險逐步化解。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2022年12月份至今，僅3家房企首次出險。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對《證券日報》記者表示，在“第二支箭”框架下，已有多家房企增信發(fā)債成功，增強了企業(yè)現(xiàn)金流，助力企業(yè)資產(chǎn)負債表保持穩(wěn)健。

明明表示，中債信用增進公司向民營房企發(fā)債提供擔保增信，可在房地產(chǎn)行業(yè)存在信用風險的情況下，一定程度上滿足民營房企的增信需求；同時，能夠有效提升發(fā)行債券的信用級別，一定程度上改善民營房企債券的兌付前景；此外，可以在一定程度上降低民營房企債券融資成本，促進房地產(chǎn)行業(yè)債券融資的恢復。

“當前政策對于房地產(chǎn)行業(yè)供給端的支持進一步加碼，預計2023年房企融資環(huán)境會延續(xù)改善勢頭，特別是銀行貸款和債券融資規(guī)模都有望繼續(xù)回升?！瘪T琳表示。

專家建議抓住窗口期

改善資產(chǎn)負債表

在多項政策的支持下，民營房企流動性將有所改善。不過，需要注意的是，當前仍有部分民營房企在融資方面面臨一定困難。

“當前融資環(huán)境寬松，但行業(yè)仍處于下行周期，投資人不會貿(mào)然轉(zhuǎn)向風險較高的投資對象，因此資金仍主要流向整體表現(xiàn)良好、有‘回血’能力的房企?！眲⑺硎?。

申學峰對《證券日報》記者表示，目前中債信用增進公司服務范圍還比較有限，已獲增信并完成發(fā)債的民營房企局限于尚未陷入嚴重債務困境的幾家低風險主體，很多急需資金支持的出險房企仍無法獲得支持，需要“第三支箭”股權融資提供補充支持。

明明認為，隨著政策不斷完善，后期民營房企融資困難的問題將有所改善，融資將不斷回暖，發(fā)債難度和發(fā)債成本將有所下降。

在劉水看來，民營房企要抓住當前改善資產(chǎn)負債表窗口期，根據(jù)自身情況積極對接資金供給方，既要優(yōu)化債務規(guī)模和結構，也要及時補充流動性，更要借助融資力量拉動銷售端，推動經(jīng)營端流動性回暖，從根本上解決流動性問題。

“就目前來看，房地產(chǎn)市場循環(huán)鏈條仍需進一步暢通，房企內(nèi)部信用分化持續(xù)，關鍵梗阻在于商品房銷售仍未出現(xiàn)趨勢性回暖跡象?！瘪T琳表示，展望未來，政策面的另一個發(fā)力點將是引導樓市盡快企穩(wěn)回暖，這是改善房企信用基本面、有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險的根本。下一步政策“工具箱”在放寬購房條件、降低首付比例、下調(diào)居民房貸利率方面還有較大空間。

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