關(guān)于支持推進(jìn)城市更新工作的若干措施

（征求意見稿）

為深入貫徹黨的二十大精神，全面落實(shí)《安徽省人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展實(shí)施方案的通知》（皖政辦〔2021〕13號(hào)）要求，深入實(shí)施城市更新行動(dòng)，轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，完善城市功能，提升城市品質(zhì)，增強(qiáng)城市活力，結(jié)合我省實(shí)際，制定如下措施。

一、創(chuàng)新更新實(shí)施路徑

1.堅(jiān)持體檢先行。各市、縣（市）要定期開展城市體檢評(píng)估工作，精準(zhǔn)查找群眾反映強(qiáng)烈的難點(diǎn)、堵點(diǎn)、痛點(diǎn)問題。體檢評(píng)估結(jié)果反映的問題和需求，作為更新單元詳細(xì)規(guī)劃和地塊詳細(xì)規(guī)劃編制、動(dòng)態(tài)維護(hù)與修改的重要參考，作為實(shí)施城市更新行動(dòng)計(jì)劃的重要依據(jù)。（責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省自然資源廳；市縣人民政府組織落實(shí)。以下均需市縣人民政府負(fù)責(zé)，不再列出）

2.科學(xué)編制詳細(xì)規(guī)劃。依據(jù)市縣國(guó)土空間總體規(guī)劃確定的工作目標(biāo)和劃定的城市更新單元，運(yùn)用城市體檢成果，編制城市更新單元詳細(xì)規(guī)劃和地塊詳細(xì)規(guī)劃。更新單元詳細(xì)規(guī)劃要分解落實(shí)總體規(guī)劃相關(guān)要求，明確更新規(guī)劃單元的發(fā)展定位、主導(dǎo)功能和建筑規(guī)模總量，優(yōu)化功能結(jié)構(gòu)、空間布局，完善道路交通，提出有關(guān)公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施配置以及空間尺度、城市風(fēng)貌等底線管控和特色引導(dǎo)要求；更新地塊詳細(xì)規(guī)劃要在權(quán)屬人更新意愿調(diào)查的基礎(chǔ)上，明確土地用途、開發(fā)建設(shè)強(qiáng)度、各類配套設(shè)施等內(nèi)容和要求，為城市更新項(xiàng)目出具規(guī)劃條件、開展規(guī)劃許可、編制工程設(shè)計(jì)方案及建設(shè)提供依據(jù)。（責(zé)任單位：省自然資源廳）

3.制定城市更新實(shí)施方案。城市更新實(shí)施主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)詳細(xì)規(guī)劃編制城市更新實(shí)施方案，實(shí)施方案包括年度計(jì)劃、項(xiàng)目開發(fā)、土地供應(yīng)、資金統(tǒng)籌以及建設(shè)、管理、運(yùn)營(yíng)要求等內(nèi)容。（責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳）

4.創(chuàng)新市場(chǎng)化實(shí)施主體。鼓勵(lì)成立城市更新實(shí)施主體，發(fā)揮政府平臺(tái)作用，通過合資組建項(xiàng)目公司、轉(zhuǎn)讓股權(quán)等方式，引入社會(huì)力量參與城市更新項(xiàng)目的籌融資、還建房籌措、征收補(bǔ)償、招商引資、建設(shè)、管理和運(yùn)營(yíng)等工作。（責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳；省國(guó)資委等部門配合）

5.推廣一體化實(shí)施模式。推廣以設(shè)計(jì)為龍頭的EPC（設(shè)計(jì)—采購—施工）總承包模式，實(shí)施“帶方案招標(biāo)+全過程跟蹤審計(jì)+標(biāo)后評(píng)估”，強(qiáng)化“全過程設(shè)計(jì)陪伴”，提倡前期策劃咨詢、融資以及后期的運(yùn)營(yíng)主體提前介入，確保各環(huán)節(jié)有效銜接、深度融合。（責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳；省發(fā)展改革委等部門配合）

二、優(yōu)化規(guī)劃管控要求

6.合理確定管控指標(biāo)。城市更新中不得破壞老城區(qū)傳統(tǒng)格局和街巷肌理，不隨意拉直拓寬道路，不修大馬路、建大廣場(chǎng)，建筑高度不得突破歷史文化名城、歷史文化街區(qū)保護(hù)規(guī)劃控高要求。在保障公共安全的前提下，尊重歷史、因地制宜，在城市更新中對(duì)建筑間距、建筑退距、建筑面寬、建筑密度、日照標(biāo)準(zhǔn)、綠地率、機(jī)動(dòng)車停車位等無法達(dá)到現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的情形，可通過技術(shù)措施以不低于現(xiàn)狀條件為底線進(jìn)行更新，并鼓勵(lì)對(duì)現(xiàn)行規(guī)劃技術(shù)規(guī)范進(jìn)行適應(yīng)性優(yōu)化完善。（責(zé)任單位：省自然資源廳）

7.核定優(yōu)化容積率。以加強(qiáng)保障民生和激勵(lì)公益貢獻(xiàn)為導(dǎo)向核定容積率，為保障居民基本生活需求、補(bǔ)齊城市短板而實(shí)施的市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施項(xiàng)目，以及老舊住宅成套化改造等項(xiàng)目，在對(duì)周邊不產(chǎn)生負(fù)面影響的前提下，其新增建設(shè)規(guī)?？刹皇芤?guī)劃容積率指標(biāo)的制約。為滿足安全、環(huán)保、無障礙標(biāo)準(zhǔn)等要求，對(duì)于增設(shè)必要的樓梯、電梯、公共走廊、無障礙設(shè)施、風(fēng)道、外墻保溫等附屬設(shè)施以及景觀休息設(shè)施等情形，其新增建筑量可不計(jì)入規(guī)劃容積率。在規(guī)劃條件之外，對(duì)多保留不可移動(dòng)文物和歷史建筑、多無償移交政府的公共服務(wù)設(shè)施等公益性貢獻(xiàn)，其建筑面積可按貢獻(xiàn)的相應(yīng)建筑面積補(bǔ)足。歷史文化保護(hù)和特色風(fēng)貌塑造類更新項(xiàng)目，經(jīng)認(rèn)定為確需保護(hù)保留的新增歷史建筑，用于公益性功能的，在對(duì)周邊不產(chǎn)生負(fù)面影響的前提下，其新增建筑規(guī)?？刹挥?jì)入容積率。城市更新涉及突破詳細(xì)規(guī)劃強(qiáng)制性管控要求的，應(yīng)依法修改詳細(xì)規(guī)劃。（責(zé)任單位：省自然資源廳）

8.綜合統(tǒng)籌建筑容量。以保護(hù)文化遺產(chǎn)、歷史風(fēng)貌、山水格局和優(yōu)化布局為導(dǎo)向，在符合詳細(xì)規(guī)劃的前提下，鼓勵(lì)各地探索規(guī)劃建筑量跨片區(qū)（單元）進(jìn)行統(tǒng)籌及異地等價(jià)值轉(zhuǎn)移的政策和機(jī)制。在歷史文化街區(qū)內(nèi)，因歷史風(fēng)貌保護(hù)等原因，在老舊房屋改造提升項(xiàng)目地塊內(nèi)難以增加容積率等規(guī)劃指標(biāo)或?yàn)槌鞘懈马?xiàng)目額外提供公共綠地、廣場(chǎng)的項(xiàng)目，經(jīng)市（縣）人民政府同意，可在同一項(xiàng)目實(shí)施主體具體實(shí)施的各類更新改造項(xiàng)目范圍內(nèi)，按照資金統(tǒng)籌平衡的原則，實(shí)行異地容積率轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)整體平衡。（責(zé)任單位：省自然資源廳）

9.允許存量建筑用途轉(zhuǎn)換與使用功能兼容。在符合規(guī)劃和管控要求的前提下，存量建筑經(jīng)依法批準(zhǔn)后可以轉(zhuǎn)換用途。鼓勵(lì)各類存量建筑轉(zhuǎn)換為市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施；公共管理與公共服務(wù)類建筑用途之間可以相互轉(zhuǎn)換；商業(yè)服務(wù)業(yè)類建筑用途之間可以相互轉(zhuǎn)換；工業(yè)以及倉儲(chǔ)類建筑可以轉(zhuǎn)換為其他用途。（責(zé)任單位：省自然資源廳）

三、完善項(xiàng)目流程

10.加強(qiáng)項(xiàng)目管理。更新改造項(xiàng)目應(yīng)納入城市更新項(xiàng)目庫統(tǒng)籌管理，享受城市更新支持政策。具體入庫流程、條件要求等由各市確定。省、市、縣（市、區(qū)）分級(jí)編制城市更新項(xiàng)目年度計(jì)劃，建立進(jìn)入、退出機(jī)制，實(shí)施動(dòng)態(tài)管理。強(qiáng)化項(xiàng)目策劃、實(shí)施、驗(yàn)收、運(yùn)營(yíng)等全過程全生命周期管理，對(duì)階段成效進(jìn)行評(píng)估，及時(shí)糾偏糾錯(cuò)，預(yù)防化解風(fēng)險(xiǎn)。建立完善物業(yè)權(quán)利人、利害關(guān)系人參與、規(guī)劃設(shè)計(jì)專業(yè)人員指導(dǎo)制度。（責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省發(fā)展改革委）

11.提高審批效率。城市更新項(xiàng)目涉及建設(shè)的，應(yīng)依法依規(guī)辦理規(guī)劃許可、施工許可等相關(guān)手續(xù)。各地按照工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革要求，建立城市更新項(xiàng)目快速審批流程。對(duì)列入年度計(jì)劃的項(xiàng)目，提前統(tǒng)籌協(xié)調(diào)相關(guān)部門和市政公用單位提出項(xiàng)目策劃意見和規(guī)劃建設(shè)條件，確定審批服務(wù)事項(xiàng)清單、審批流程圖。各相關(guān)審批部門要通過打包審批、并聯(lián)審批、聯(lián)合審查、告知承諾、容缺受理、壓減程序、簡(jiǎn)化手續(xù)、聯(lián)合驗(yàn)收、幫辦服務(wù)等方式，提高審批效率。探索制定宗地面積小、建筑單一、工程設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單、建設(shè)體量小的微更新、微改造項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可的豁免清單。（責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳；省發(fā)展改革委、省自然資源廳等部門配合）

12.豐富土地供應(yīng)方式。在不違反市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)原則的前提下，可在土地供應(yīng)前，依據(jù)國(guó)土空間詳細(xì)規(guī)劃及土地使用標(biāo)準(zhǔn)核提規(guī)劃條件，審查建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案，按程序納入供地方案，實(shí)施帶方案供地。帶方案供地的城市更新項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行出讓時(shí)的條件要求，不得擅自變更。對(duì)城市更新項(xiàng)目重新組織國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的，可以重新設(shè)定出讓年限?？刹捎蒙儆诜ǘㄗ罡叱鲎屇晗藁蜃赓U年期供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地，并允許根據(jù)需要予以續(xù)期，包括續(xù)期在內(nèi)的總年限不得超過該用途土地的法定最高出讓年限或租賃年期。城市更新項(xiàng)目中不能單獨(dú)利用的邊角地等零星用地，確實(shí)無法按宗地單獨(dú)供地的，涉及經(jīng)營(yíng)性用途的土地可以協(xié)議出讓方式辦理供地手續(xù)。鼓勵(lì)利用存量土地房屋轉(zhuǎn)型發(fā)展文化創(chuàng)意、健康養(yǎng)老、科技創(chuàng)新等政府扶持產(chǎn)業(yè)和各類公共服務(wù)設(shè)施，5年內(nèi)可暫不改變權(quán)利類型及土地使用性質(zhì)。5年期滿或涉及轉(zhuǎn)讓的，在符合規(guī)劃的前提下，可按照新用途、新權(quán)利類型和市場(chǎng)價(jià)，以協(xié)議出讓方式完善用地和產(chǎn)權(quán)手續(xù)。（責(zé)任單位：省自然資源廳） 

13.加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)保障。協(xié)商產(chǎn)權(quán)登記，城市更新片區(qū)（單元）需要改變土地權(quán)屬和房屋所有權(quán)的，實(shí)施主體可以采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換、提供租賃房源或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞竭M(jìn)行協(xié)商，依法通過征收、房屋買賣、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、股份合作等方式取得，并依法依規(guī)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)主體，項(xiàng)目用地范圍內(nèi)現(xiàn)狀土地、房屋涉及多個(gè)權(quán)屬人的，在取得相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人書面同意意見后，委托城市更新實(shí)施主體行使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，實(shí)施城市更新改造。（責(zé)任單位：省自然資源廳）

四、拓寬融資渠道

14.引入多元社會(huì)資本。支持社會(huì)資本參與城市更新，在保障公共利益前提下，對(duì)可經(jīng)營(yíng)、可出售、可出租的更新項(xiàng)目或資產(chǎn)，通過資產(chǎn)證券化（ABS）、投資人+EPC等多種方式籌集資金，優(yōu)先通過市場(chǎng)化方式運(yùn)作。鼓勵(lì)更新資源產(chǎn)權(quán)所屬單位或居民出資自主進(jìn)行更新改造，共享更新收益。對(duì)單一地塊、項(xiàng)目無法實(shí)現(xiàn)資金平衡的，發(fā)展跨區(qū)域平衡、多項(xiàng)目捆綁平衡、近期遠(yuǎn)期平衡、建設(shè)運(yùn)營(yíng)平衡等模式，合理搭配，統(tǒng)籌更新片區(qū)內(nèi)資源配置和產(chǎn)出效益。（責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省財(cái)政廳）

15.加大金融支持力度。鼓勵(lì)各地政府主導(dǎo)、省屬企業(yè)、屬地國(guó)有企業(yè)牽頭發(fā)起，吸納銀行、非銀金融機(jī)構(gòu)及民間等社會(huì)資本，采用母子基金架構(gòu)設(shè)立城市更新基金、鼓勵(lì)各地依法發(fā)行企業(yè)債券、爭(zhēng)取專項(xiàng)貸款，鼓勵(lì)符合條件的項(xiàng)目申報(bào)發(fā)行地方政府債券、基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs），多渠道籌集建設(shè)資金。鼓勵(lì)政策性、商業(yè)性銀行主動(dòng)對(duì)接，開發(fā)與項(xiàng)目特點(diǎn)相配套的中長(zhǎng)期、價(jià)格優(yōu)惠的金融產(chǎn)品和服務(wù)，優(yōu)化授信流程，有效降低融資成本。鼓勵(lì)加大金融支持租賃住房開發(fā)建設(shè)、團(tuán)體批量購買租賃住房、住房租賃經(jīng)營(yíng)力度。開展“政銀企”合作交流活動(dòng)，推介城市更新項(xiàng)目。（責(zé)任單位：省發(fā)展改革委、省財(cái)政廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省地方金融監(jiān)督管理局、人民銀行安徽省分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局安徽監(jiān)管局、安徽證監(jiān)局等）

16.落實(shí)相關(guān)減免政策。對(duì)納入城市更新年度計(jì)劃的項(xiàng)目，減免城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，按規(guī)定享受相關(guān)財(cái)稅扶持等優(yōu)惠政策。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)等已建成的項(xiàng)目不屬于城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的征收范圍，不得征收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。鼓勵(lì)各地市級(jí)財(cái)政創(chuàng)新城市更新土地出讓金使用方式，加大對(duì)公共基礎(chǔ)設(shè)施等城市更新項(xiàng)目的投入力度。加強(qiáng)納稅指導(dǎo)，制定清晰明了、具有操作性的城市更新稅收指引，加強(qiáng)針對(duì)性培訓(xùn)。（責(zé)任單位：省稅務(wù)局、省財(cái)政廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳等）

17.加強(qiáng)財(cái)政資金扶持。積極爭(zhēng)取中央預(yù)算內(nèi)投資支持符合條件的城市更新項(xiàng)目建設(shè)。省級(jí)相關(guān)部門在分配住房和城鎮(zhèn)建設(shè)、國(guó)土空間治理、環(huán)保、文化等涉及城市更新的相關(guān)項(xiàng)目資金時(shí)，向城市片區(qū)更新項(xiàng)目?jī)A斜。各市、縣（市、區(qū)）政府根據(jù)財(cái)力情況，通過直接投資、財(cái)政補(bǔ)助、貸款貼息等，對(duì)公益性、基礎(chǔ)性城市更新項(xiàng)目予以支持。（責(zé)任單位：省財(cái)政廳、省生態(tài)環(huán)境廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省商務(wù)廳、省文化和旅游廳、省地方金融監(jiān)督管理局等）

五、完善推進(jìn)機(jī)制

18.加強(qiáng)政府領(lǐng)導(dǎo)和部門協(xié)作。市、縣（市）人民政府應(yīng)建立城市更新協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)制，統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)全市城市更新工作，并研究、審議城市更新相關(guān)重大事項(xiàng)，建立健全更新工作推動(dòng)、考核獎(jiǎng)懲等體制機(jī)制。住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理、自然資源和規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)信息化、商務(wù)等有關(guān)部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)，協(xié)同開展城市更新相關(guān)工作。支持各市根據(jù)實(shí)際推動(dòng)制定城市更新地方性法規(guī)或規(guī)章，明晰具體管理層級(jí)和程序。（責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳會(huì)同有關(guān)部門按職責(zé)分工負(fù)責(zé)指導(dǎo)）

19.強(qiáng)化專家指導(dǎo)。各市建立專家委員會(huì)、社區(qū)營(yíng)造（規(guī)劃）師制度，發(fā)揮專家委員會(huì)在城市更新詳細(xì)規(guī)劃、城市更新工作方案、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案、政策制定等方面的輔助決策作用和社區(qū)營(yíng)造（規(guī)劃）師在技術(shù)咨詢、方案制定、法律援助、公眾協(xié)調(diào)溝通等方面的專業(yè)支撐作用。（責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳）

20.引導(dǎo)公眾參與。建立健全城市更新公眾參與機(jī)制，暢通利益相關(guān)人以及公眾的意見表達(dá)渠道，保障其在城市更新政策制定、方案編制等環(huán)節(jié)的知情權(quán)、參與權(quán)、表達(dá)權(quán)和監(jiān)督權(quán)。在既有住區(qū)更新中，通過整合多方資源，協(xié)同社區(qū)、居民、企業(yè)多元力量，打造共建共治共享的社區(qū)幸福共同體，改造前問需于民、改造后問效于民，推動(dòng)群眾全過程參與更新。（責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳會(huì)同有關(guān)部門按職責(zé)分工負(fù)責(zé)指導(dǎo)）

21.加強(qiáng)試點(diǎn)示范。開展省級(jí)城市更新試點(diǎn)片區(qū)（單元）建設(shè)，形成可復(fù)制推廣的經(jīng)驗(yàn)做法。打造一批在統(tǒng)籌謀劃、設(shè)計(jì)創(chuàng)新、技術(shù)研發(fā)、資金籌集、規(guī)范管理、長(zhǎng)效運(yùn)行等方面示范性強(qiáng)、效果突出的典型城市更新項(xiàng)目。