3月31日，多家機(jī)構(gòu)公布了2023年1-3月百?gòu)?qiáng)房企銷售情況?？硕饒?bào)告顯示，3月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額6608.6億元，單月業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)29.2%，環(huán)比增長(zhǎng)42.3%，同環(huán)比保持增長(zhǎng)且增幅較上月提升。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，一季度百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額14827.7億元，累計(jì)業(yè)績(jī)同比轉(zhuǎn)正，增長(zhǎng)3.1%。

業(yè)內(nèi)人士指出，隨著經(jīng)濟(jì)預(yù)期邊際好轉(zhuǎn)，各地寬松政策持續(xù)出臺(tái)及落地，消費(fèi)者購(gòu)房預(yù)期進(jìn)一步上升，需求得到一定釋放，房企緊抓機(jī)遇加速推盤，3月銷售額有較大提升。預(yù)計(jì)4月，房企銷售額同比將會(huì)延續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

3月百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)保持雙增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)二季度將保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-3月，TOP100房企銷售總額為17589.5億元，同比增長(zhǎng)8.2%，是2022年以來(lái)首次實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。其中TOP100房企3月單月銷售額環(huán)比上升36.7%，同比上升24.6%，繼續(xù)保持雙增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

（圖源：中指研究院，央廣網(wǎng)發(fā)）

同時(shí)，1-3月，銷售額超千億房企1家，較去年同期減少1家，百億房企50家，較去年同期增加4家；超五十億房企77家，較去年同期減少4家。TOP100房企權(quán)益銷售額為12148.9億元，權(quán)益銷售面積為7197.4萬(wàn)平方米。

此外，1-3月，第四陣營(yíng)企業(yè)數(shù)量增加。具體來(lái)看，千億以上陣營(yíng)1家，較去年同期減少1家，銷售額均值1138.0億元。第二陣營(yíng)（500-1000億元）企業(yè)7家，較去年同期增加5家，銷售額均值762.5億元。第三陣營(yíng)（300-500億元）企業(yè)7家，較去年同期減少3家，銷售額均值425.9億元。第四陣營(yíng)（100-300億元）企業(yè)為35家，較去年同期增加3家，銷售額均值148.8億元。

從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，克而瑞報(bào)告顯示，2023年一季度超半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)，其中累計(jì)業(yè)績(jī)同比增幅大于30%的企業(yè)數(shù)量達(dá)到38家。分梯隊(duì)來(lái)看，TOP10梯隊(duì)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)的企業(yè)數(shù)量占比最高。央國(guó)企以及部分優(yōu)質(zhì)民企憑借熱點(diǎn)城市布局以及積極的推盤去化，表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。其中，中海、華潤(rùn)、招商、華發(fā)、建發(fā)業(yè)績(jī)表現(xiàn)突出，累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)龇?0%；綠城、龍湖的累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)龇苍?0%以上。

（圖源：克而瑞研究中心，央廣網(wǎng)發(fā)）

總的來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期不斷改善是事實(shí)，對(duì)此，58安居客研究院院長(zhǎng)張波表示，目前最主要的還是市場(chǎng)量?jī)r(jià)表現(xiàn)直接拉動(dòng)信心上升，同時(shí)，政策面的持續(xù)拉動(dòng)是市場(chǎng)復(fù)蘇的重要保障，拉動(dòng)了購(gòu)房需求同步提升。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水也認(rèn)為，二季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒈３制椒€(wěn)態(tài)勢(shì)。在經(jīng)歷了一季度市場(chǎng)的階段性升溫后，二季度銷售有望回歸正常市場(chǎng)節(jié)奏。短期來(lái)看，若政策端持續(xù)發(fā)力、宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步向好，購(gòu)房者置業(yè)信心有望延續(xù)修復(fù)態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)二季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，環(huán)比一季度有望小幅增長(zhǎng)，但城市分化行情仍將延續(xù)。

上市房企2022年年報(bào)相繼出爐，高韌性企業(yè)逆勢(shì)增長(zhǎng)

進(jìn)入3月以來(lái)，上市房企陸續(xù)公布2022年年報(bào)，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，從已經(jīng)發(fā)布的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)來(lái)看，目前房企業(yè)績(jī)普遍大幅下滑甚至巨虧，也有業(yè)績(jī)相對(duì)穩(wěn)健乃至逆勢(shì)增長(zhǎng)的房企例如越秀、招商蛇口、龍湖、萬(wàn)科等。

針對(duì)這種反差現(xiàn)象，劉水認(rèn)為主要是由于房企經(jīng)營(yíng)韌性有差別，高韌性企業(yè)逆勢(shì)增長(zhǎng)，脆弱性企業(yè)業(yè)績(jī)受沖擊較大。

根據(jù)新城控股公布的2022年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，公司營(yíng)業(yè)收入較上年同期下降 31.37%，主要是本期物業(yè)交付收入較上年同期減少較多所致。同時(shí)，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)較上年同期下降 88.94%，主要原因一是受整體市場(chǎng)環(huán)境及結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)變化，報(bào)告期內(nèi)公司房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入及毛利較上年同期有較大幅度的減少。二是由于市場(chǎng)情況變化，公司計(jì)提的資產(chǎn)減值準(zhǔn)備同比增加。

由于物業(yè)銷售收入減少，中駿集團(tuán)在2022年的收入也由377.37億元下降至267.05億元，同比減少29.2%。同時(shí)，其歸母凈利潤(rùn)也從30.7億元大幅下降至2454.4萬(wàn)元。

對(duì)于2022年房企分化的表現(xiàn)，劉水分析稱，一是從銷售看分化較為明顯，2022年全國(guó)銷售額同比下降26.7%，央國(guó)銷售額降幅一般在20%以內(nèi)，銷售受到市場(chǎng)調(diào)整沖擊較小。經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的民企銷售降幅在30%左右。發(fā)生債務(wù)違約的企業(yè)銷售降幅基本在70%以上。二是從融資來(lái)看分化較大，央國(guó)企融資渠道基本通暢，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的民企在多項(xiàng)政策支持下融資得以恢復(fù)，發(fā)生債務(wù)違約的數(shù)十家民企融資基本中斷。三是從盈利來(lái)看有較大分化，根據(jù)已經(jīng)發(fā)布的數(shù)據(jù)，有13家企業(yè)毛利率高于平均水平，如越秀地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、華發(fā)股份、招商蛇口、京投發(fā)展、華潤(rùn)置地等。

展望未來(lái)，劉水表示，行業(yè)在規(guī)模、布局、業(yè)態(tài)等方面均將形成深度分化。一是，經(jīng)歷本輪市場(chǎng)周期調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)告別“高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿”模式，疊加新房市場(chǎng)總量觸頂下行，房企將向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的發(fā)展。二是，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)賽道彎道超車機(jī)會(huì)減少，頭部企業(yè)地位穩(wěn)固，未來(lái)或?qū)⑿纬山鹱炙托袠I(yè)格局。其中，央國(guó)企仍將是重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)生力軍，市場(chǎng)份額保持在較高水平。同時(shí)，專業(yè)化分工是大趨勢(shì)，細(xì)分領(lǐng)域?qū)I(yè)企業(yè)增多。少數(shù)頭部企業(yè)能夠發(fā)展成為橫跨多個(gè)領(lǐng)域的綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)，多數(shù)企業(yè)需專注于個(gè)別優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域，細(xì)分行業(yè)或?qū)a(chǎn)生龍頭企業(yè)。（央廣網(wǎng)？門庭婷）

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