■專家認為，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)從過去總體偏緊、部分地區(qū)過緊，發(fā)展到今天總體偏松、部分地區(qū)過剩的情況，很難出現(xiàn)2009年那樣的樓市暴漲。即便是北上廣深等供應(yīng)偏緊的一線城市，也有限購政策在控制需求規(guī)模，從而有利于抑制樓市過快上漲

　　5月，住宅市場熱起來了。

　　深圳新入市的三個樓盤全部“日光”；廣州新房成交網(wǎng)簽量達到9313套，創(chuàng)下今年新高，這也是自2010年以來的同期最高水平；北京純商品住宅成交量環(huán)比增加超三成。

　　6月，土地市場也熱起來了。

　　上海再現(xiàn)總價“地王”，杭州住宅用地溢價率回升，一線城市平均樓面價又創(chuàng)單月歷史紀錄。

　　樓市地市交相升溫，再次引發(fā)人們猜想：樓市已經(jīng)筑底了嗎？還會出現(xiàn)新一輪暴漲嗎？調(diào)控政策會否再次轉(zhuǎn)向呢？

　　“地王”再現(xiàn)

　　一線土地市場的火爆與房企資金面改善有關(guān)

　　6月初，華潤華發(fā)聯(lián)合體以87.95億元拿下上海閘北地塊，地塊樓面價38061元/平方米，刷新了其自身于3月創(chuàng)下的上?？們r“地王”紀錄。同日，招商平安聯(lián)合體則以高達2.3萬元/平方米的樓面價，競得寶山大場鎮(zhèn)地塊，創(chuàng)出近90%的高溢價率。

　　不僅是一線市場，杭州、蘇州等二線市場也在6月初集中推地。杭州西溪濕地旁低密度住宅地塊樓面價9975元/平方米，溢價率33%，成為2014年春節(jié)以來杭州溢價率最高的住宅用地。

　　從去年11月起，一線城市土地市場就開始升溫，截至今年1月，標桿房企土地交易額連續(xù)3個月突破300億元。特別是今年1月，一線城市成交土地出讓金超過531億元，其中，5宗住宅用地成交的樓面價高達每平方米17353元，創(chuàng)下歷史紀錄。

　　“3·30”房貸新政出臺后，一線土地市場在4月再度上揚，并于6月初爆發(fā)。據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月首周，一線城市合計簽約住宅土地6宗，平均樓面價高達21010元/平方米，創(chuàng)造了單月歷史紀錄。

　　一線土地市場的火爆與房企資金面改善有關(guān)。

　　政策利好刺激了需求入市，加速房企回款。

　　去年10月以來，公積金貸款門檻降低、額度提高，央行連續(xù)降息降準，二套房貸首付下調(diào)，以及營業(yè)稅免征期5年改兩年等樓市利好政策頻出，降低了購房者的買房成本與貸款難度，刺激了改善型需求入市。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1至4月，4個一線城市商品房銷售額由一季度的下降10.1%轉(zhuǎn)為增長5.3%。

　　“隨著信貸等各項政策的逐步寬松與落實，北京購房者的入市信心增加，市場需求釋放，成交量持續(xù)上漲。特別是新房市場近期回暖明顯。”鏈家地產(chǎn)市場研究部李巧玲說。

　　金融巨頭的涌入，也為土地市場添了一把火。

　　一方面，金融機構(gòu)與房企的合作，緩解了房企拿地的資金壓力。去年以來，金地、招商、華潤、九龍倉、首開、保利等知名房企均與中國平安展開合作，借助其資金實力，在杭州、廣州、北京等地頻頻拿地。今年在上海連續(xù)拿地的陽光城，也在今年4月引入中民投成為最大單一股東。此外，新華保險也在6月成了方興地產(chǎn)的第二大股東。另一方面，金融機構(gòu)，特別是保險企業(yè)已成為土地市場的主力軍。去年有18家保險公司新增了房地產(chǎn)投資，像永誠財險、天安財險均在今年拿下上海世博地塊，進軍高端寫字樓市場。

　　房企看多

　　一線和部分二線城市樓市調(diào)整幅度有限，復蘇也較快

　　“我覺得北上廣這種城市，房價跌也不會跌多少，太多人要來了?？吹接姓{(diào)整，就趕緊買房了，就怕一猶豫又錯過時機。現(xiàn)在看看還是買對了，房價果然又上來了。”今年初在北京東四環(huán)附近購房的成小姐坦言，盡管房貸壓力不小，但現(xiàn)在看“抄底”還是成功的。

　　去年以來，我國樓市首次出現(xiàn)市場自發(fā)的深度調(diào)整，告別了單邊上漲的局面，出現(xiàn)了分化格局。一線和部分二線城市盡管房價與成交量有所微降，但調(diào)整幅度有限，回調(diào)也較快。反觀三四線城市，出現(xiàn)了房價較大幅度的下調(diào)，其住宅成交量、成交面積大幅跳水，甚至出現(xiàn)交易幾乎停滯的情況。

　　“一二線城市雖然也處于調(diào)整中，但因為聚集了過多公共資源，需求基礎(chǔ)依然龐大，復蘇較快。為了規(guī)避三四線城市明顯過剩的市場風險，標桿房企必然調(diào)整市場戰(zhàn)略，回歸一二線城市，因此土地儲備至關(guān)重要。” 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

　　在需求釋放的同時，一線城市土地供應(yīng)量減少，也助推了土地市場的火爆。以北京為例，今年前5個月，北京僅新增住宅土地供應(yīng)26宗，這一數(shù)量創(chuàng)下了自2009年以來近7年的同期新低；而今年北京的住宅用地供應(yīng)計劃將同比減少27%。

　　“包括北京、上海、廣州等在內(nèi)的14個城市的開發(fā)邊界劃定工作將于今年完成，開發(fā)邊界將作為城市發(fā)展的剛性約定，不得超越界限盲目擴張。因此從未來預期看，北京、上海等城市，待售土地并不多，特別是北京，目前掛牌的只有8宗土地，處于歷史最低規(guī)模。”張大偉說，本就“僧多粥少”，再加上近期一二線樓市升溫，房企對土地的爭搶更加積極。“土地市場體現(xiàn)了房企對一二線市場的看多。”

　　房價會不會上漲？

　　一線樓市已經(jīng)筑底，但不會過快上漲

　　土地市場的火爆再次引發(fā)人們對樓市的猜想：“面粉已經(jīng)漲價，面包價格會跟風上漲嗎？”

　　實際上，一線樓市已經(jīng)筑底，不僅成交量環(huán)比大幅增加，房價也企穩(wěn)回升。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，4月份，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市首次出現(xiàn)房價全部環(huán)比上漲，其中廣州、深圳甚至出現(xiàn)了多個“日光盤”。

　　不過一線城市的全面回調(diào)并不意味著全國樓市也將重回“大步快漲”時代。2003年到2013年，中國商品房年銷售額從不足8000億元到突破8萬多億元，商品房年銷售面積從不足3.4億平方米到突破13億平方米，市場基數(shù)已不可同日而語，增速降低是必然。

　　在市場整體從高速增長進入中高速增長區(qū)間的同時，分化也將更加明顯。從房價上看，一線城市在價格較高的基礎(chǔ)上整體回升并領(lǐng)漲全國，而絕大部分三線城市房價仍然下降。從成交量上看，一線樓市成交量激增，而三四線城市則依然交易冷清。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心最新數(shù)據(jù)，今年前5月，一線城市簽約17.11萬套，同比漲幅達到41%；二線城市簽約70.66萬套，同比漲幅為13.4%；三線城市簽約16.9萬套，基本持平；四線城市成交量有輕微下調(diào)。

　　住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)從過去總體偏緊、部分地區(qū)過緊，發(fā)展到今天總體偏松、部分地區(qū)過剩的情況。當供給遠快于需求時，很難出現(xiàn)2009年那樣的樓市暴漲。即便是北上廣深等供應(yīng)偏緊的一線城市，也有限購政策在控制需求規(guī)模，從而有利于抑制樓市過快上漲。

　　調(diào)控會不會轉(zhuǎn)向？

　　樓市調(diào)控的行政手段“宜減不宜加”，穩(wěn)增長措施需更全面地考慮化解樓市風險問題

　　在這種市場現(xiàn)狀下，樓市調(diào)控又將去向何方？

　　進一步發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，樓市調(diào)控的行政手段“宜減不宜加”。去年以來，“去行政化”、分城調(diào)控，是樓市調(diào)控的基調(diào)。但是隨著市場調(diào)整的深入，一些三線城市在取消限購、限貸等抑制性政策的同時，又實施了較大幅度的補貼政策。像四川眉山，當?shù)匦陆ㄉ唐纷≌姆績r多在每平方米三四千元，但政府卻出臺“每平方米補貼500元”的托市政策。山東棗莊、安徽黃山、浙江湖州、遼寧鞍山、新疆烏魯木齊等多個城市則出臺了契稅補貼的政策。由于不可能從根本上改變供求關(guān)系，類似的補貼政策常常是“短效刺激”，卻會對市場造成新一輪的干擾。例如，今年4月，安徽銅陵結(jié)束了當?shù)仄醵愌a貼政策，當月住宅類商品房成交套數(shù)便驟跌78%。

　　在經(jīng)濟下行壓力加大的背景下，穩(wěn)增長措施需更全面地考慮化解樓市風險問題。國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副所長鄧郁松認為，“為穩(wěn)定經(jīng)濟增長，實行穩(wěn)健的貨幣政策特別是低利率政策時如不采取相應(yīng)的對沖措施，可能引發(fā)房價泡沫風險。因此，在經(jīng)濟增速放緩階段運用貨幣政策工具時，要重視研究出臺能夠?qū)_利率政策調(diào)整對房地產(chǎn)市場影響的政策工具。”

　　此外，房地產(chǎn)業(yè)的定位、目標和住房政策體系也應(yīng)根據(jù)市場供求關(guān)系而適時調(diào)整。“從各國經(jīng)驗看，隨著經(jīng)濟發(fā)展水平和人均收入不斷提高，基本住房需求得到滿足后，對綠色、高效、宜居的高品質(zhì)住房需求快速上升。”鄧郁松建議，“十三五”時期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)從追求規(guī)模數(shù)量向追求水平質(zhì)量轉(zhuǎn)變，提高百姓居住品質(zhì)，通過改革和政策調(diào)整，進一步完善房地產(chǎn)供應(yīng)體系、稅收體系、市場監(jiān)管體系和住宅金融體系，實現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。

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