2022年年報季進入尾聲，多家房企去年計提資產(chǎn)減值情況也浮出水面。

同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，截至4月27日發(fā)稿，已披露年報的72家A股房企中，有54家存在資產(chǎn)減值損失，總減值額達403億元，較2021年的289億元增長近40%，占54家房企凈利潤總和的近70%；此外，46家披露信用減值損失的房企總損失金額為52億元，相較2021年的55億元有小幅減少。從計提資產(chǎn)減值準備范圍來看，少則幾億元，多則上百億元。

在年報披露期，滬深交易所曾向多家房企下發(fā)關(guān)注函，對部分房企計提巨額減值的原因進行問詢。從多家房企回復函來看，大部分減值損失來自于存貨跌價損失。

這也就意味著，部分房企的存貨市場價或已低于其成本。隨著房地產(chǎn)支持政策的持續(xù)推出，該部分減值是否有可能轉(zhuǎn)回？地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營上仍然面臨哪些問題和挑戰(zhàn)，又有哪些改善？或許我們能從這54份年報中窺得一角。

存貨跌價為資產(chǎn)減值主因

根據(jù)年報，上述57家房企的資產(chǎn)減值損失總計403億元，其中有365億元為存貨跌價損失。

以華僑城為例，2022年華僑城資產(chǎn)減值損失合計為127億元，其中有115億元來自于存貨跌價損失。華僑城2022年歸母凈利潤虧損109.5億元，同比下滑387.05%。而2022年前三季度華僑城實現(xiàn)凈利潤1.26億元。

在回復深交所關(guān)注函時，華僑城表示，公司布局的多個城市新房價格處于下降通道，部分區(qū)域的存貨根據(jù)可去化的市場價格計算的可變現(xiàn)凈值已低于成本，依據(jù)會計謹慎性原則，在2022年度計提了相應的存貨跌價準備。

“由于2022年房地產(chǎn)市場需求端受到一定沖擊，房企銷售端受挫，同時也會在一定程度上對存量資產(chǎn)的預期減弱，導致計提減值金額上升?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪向《證券日報》記者表示，計提相應的資產(chǎn)減值準備后，房企輕裝上陣也是對業(yè)績負面影響的提前釋放，客觀上對企業(yè)長期健康良性發(fā)展起到積極作用，對企業(yè)自由現(xiàn)金流不會造成實際影響。

從房企回復交易所關(guān)注函的情況來看，大部分房企判斷出現(xiàn)減值跡象的主要依據(jù)是銷售均價下降以及去化緩慢，跌價的存貨則主要來自于非一線城市。

例如，陽光城在回復關(guān)注函時表示，其位于北海市銀海區(qū)的某項目，2021年度銷售均價約11000元/平方米，項目周邊競品售價約10800元/平方米至12000元/平方米。自2022年下半年起，市場快速調(diào)整，周邊競品均相應降價，公司跟隨競品，將價格調(diào)整至約8000元/平方米，計提約4.7億元跌價。

華僑城也表示，公司項目所在主要城市2022年房地產(chǎn)銷售額均出現(xiàn)了不同程度的下滑，其中昆明、重慶、東莞、鄭州、?？凇⑻旖虻瘸鞘谐霈F(xiàn)量價齊跌的情形，成都、廣州等城市雖銷售均價未有下跌，但考慮到項目所在區(qū)域的市場銷售去化緩慢、房地產(chǎn)市場持續(xù)承壓等因素，公司存貨面臨減值跡象。

不過華僑城也在年報中表示，計提存貨跌價準備后，如果以前減記存貨價值的影響因素已經(jīng)消失，導致存貨的可變現(xiàn)凈值高于其賬面價值的，在原已計提的存貨跌價準備金額內(nèi)予以轉(zhuǎn)回，轉(zhuǎn)回的金額計入當期損益。

“從銷售看，2022年全年市場成交保持低迷態(tài)勢，年底房地產(chǎn)市場銷售未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。從價格看，百城新建住宅價格自2014年首次出現(xiàn)下跌。2022年市場的調(diào)整不同于過去幾年，房企對存貨進行減值測試，相應計提資產(chǎn)減值準備，這一做法符合會計準則中的謹慎性原則。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《證券日報》記者表示，從會計報表來看，市場向好后企業(yè)可以轉(zhuǎn)回部分計提資產(chǎn)減值損失，增加報告期利潤。

房企利潤有望得到修復

當前，房企面臨的市場環(huán)境已經(jīng)有所轉(zhuǎn)變。隨著全國多個城市房貸利率下調(diào)，政策持續(xù)向好，市場情緒也在逐漸恢復。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，TOP100房企銷售總額達1.76萬億元，同比增長8.2%，是去年以來首次實現(xiàn)增長。其中，3月份單月銷售額環(huán)比上升36.7%，同比上升24.6%。

此外，多地土拍市場表現(xiàn)也較為活躍，溢價率均有所提升，開發(fā)商補貨意愿也在增加，多個熱門城市甚至出現(xiàn)幾十家房企爭搶一塊土地的情況。

“以負債推動行業(yè)高速發(fā)展的時代已經(jīng)過去，未來房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率應該是穩(wěn)定在一個平穩(wěn)的區(qū)間。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，就當前而言，風險出清后，行業(yè)會有一個復蘇的過程，房企利潤也有望得到一定的修復。

“公司在2022年的虧損可以看作是在行業(yè)調(diào)整下的短期表現(xiàn)，該做的動作、措施都做了，問題也充分暴露了?！苯?，中南建設(shè)管理層在業(yè)績大會上表示，隨著市場進一步走向良性循環(huán)，中南建設(shè)的存貨和資產(chǎn)價值將得到重估，在市場好轉(zhuǎn)的情況下，2023年中南建設(shè)有望實現(xiàn)盈利，融資能力和發(fā)展能力在這個階段會得到修復和提升。

關(guān)榮雪向《證券日報》記者表示，2023年，受益于融資環(huán)境寬松等因素，房企業(yè)績有望穩(wěn)步回升，但強者恒強的局面已然形成，無論是融資端還是銷售端，都傾向于優(yōu)質(zhì)房企，對于中小型房企以及出險房企，還需要通過自身的運營去突破經(jīng)營困境，從而贏得機遇。

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