今年上半年，樓市“去庫存”政策取向明顯，監(jiān)管部門多次提及“去庫存”并作出部署。其中，“以購代建”成為各地力推的去庫存模式之一，不斷有城市跟進落地。

專家認為，“以購代建”可以節(jié)省各地政府在土地征用、規(guī)劃審批、建設施工等方面的大量時間和資金成本，提高住房供應的效率，更快完成籌建保障性住房的任務。同時，增加工薪收入家庭獲得保障性住房的機會，降低購房成本，改善居住條件，還有助于減輕房企的庫存壓力。

“以購代建”擴圍

5月27日，昆明市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《關于征集商品住房用作保障性住房的公告》，擬由市屬國企在部分行政區(qū)域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房；

6月2日，蘇州市房地產(chǎn)長效機制試點工作領導小組出臺政策提出，堅持“以需定購”，組織地方國有企業(yè)以合理價格收購部分存量商品住房用作保障性住房，鼓勵和支持有條件的企事業(yè)單位、社會主體購買商品住房用于職工租??；

7月12日，煙臺市發(fā)布公告稱，為加快推進煙臺市收購存量商品住房用作保障性住房，滿足群眾多樣化住房需求，現(xiàn)面向芝罘區(qū)、萊山區(qū)所有已建成并竣工的房地產(chǎn)項目，發(fā)起收購存量商品住房用作保障性住房并納入房源庫征集；

7月24日，廣東省住房城鄉(xiāng)建設廳召開全省保障性住房工作視頻調(diào)度會落實住房城鄉(xiāng)建設部關于做好收購已建成存量商品房用作保障性住房的工作安排，對開展公租房違規(guī)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)借問題整治和逾期棚戶區(qū)改造項目整改工作進行動員部署、推動落實。

“國企收儲未售新房正成為政府力推的‘去庫存’模式?！敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O(jiān)陳文靜在接受中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪時表示，“地方國企收儲存量房更適合于當前房地產(chǎn)市場庫存較高、有較強住房保障需求的城市，或以二線城市為主?！?/span>

根據(jù)中指研究院監(jiān)測，鄭州、濟南、蘇州、重慶等城市近幾年均有相關實踐?！敖酉聛恚?000億元保障性住房再貸款的支持下，各地推進節(jié)奏或?qū)⒓涌臁！标愇撵o表示。

“以購代建”將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生哪些影響？

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關榮雪在接受中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪時表示，對地方政府來說，“以購代建”可以節(jié)省各地政府在土地征用、規(guī)劃審批、建設施工等方面的大量時間和資金成本，提高住房供應的效率，更快完成籌建保障性住房的任務。

對工薪收入家庭而言，尤其是保障性住房的“以購代建”，將增加工薪收入家庭獲得保障性住房的機會，降低購房成本，改善居住條件。

對房企而言，“以購代建”有助于減輕房企的庫存壓力，改善現(xiàn)金流，緩解財務壓力，促進其“保交樓”。

樓市“去庫存”提速

自今年4月中央政治局會議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”后，現(xiàn)階段的“消化存量房產(chǎn)”與上一輪“去庫存”相比，我國房地產(chǎn)市場所面臨的供求關系已發(fā)生明顯改變。

從政策方面來看，5月17日，房地產(chǎn)政策組合拳正式落地，除了需求端降首付、取消房貸利率下限、下調(diào)公積金貸款利率之外，還提出設立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國企以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

6月7日，國務院常務會議部署房地產(chǎn)相關工作，明確提及“去庫存”。會議提出，繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施。對于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實推進。

7月21日，《中共中央關于進一步全面深化改革 推進中國式現(xiàn)代化的決定》進一步強調(diào)“加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求”。保障性住房是指包含配租的保障房以及配售型保障房。

7月30日，中央政治局會議又再次強調(diào)，要落實好促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的新政策，堅持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，進一步做好保交房工作，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

從數(shù)據(jù)上來看，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，全國商品房待售面積73894萬平方米，同比增長15.2%。其中，住宅待售面積增長23.5%。中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至5月末，50個代表城市商品住宅可售面積，按近12個月月均銷售面積計算，短期庫存出清周期為21.3個月，較2023年末延長3.9個月，其中，三四線代表城市出清周期達30.7個月，短期庫存去化壓力大。

“結(jié)合近幾年政府著力構(gòu)建住房保障體系來看，將消化存量房產(chǎn)與保障性住房供給相結(jié)合將是當下消化存量的有效方式?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示。

不過，關榮雪也指出，“以購代建”目前還處于探索的初期，收購價格的合理性、收購資金來源的可持續(xù)性以及收儲商品房的運營管理能力等還有待進一步完善。

未來圍繞“以購代建”，還有配套細化政策發(fā)布，如何將政策落實落細？

“應明確‘以購代建’項目的選擇標準，確保項目符合城市發(fā)展和居民需求。同時，建立透明的資金監(jiān)管機制，確保資金的合理使用和高效運作?！标P榮雪稱。

關榮雪表示，應加強制度保障和內(nèi)外部監(jiān)督，堅持自愿參與、以需定購、合理定價，嚴格避免新增地方隱性債務，切實防范風險；還應加強對收儲商品房的運營管理能力，以確保“以購代建”模式的可持續(xù)。

值得一提的是，近兩年地方也有不少探索實踐，如國企收舊換新、非居改租等也是消化存量的重要模式補充?！跋媪糠慨a(chǎn)的路徑和模式已逐漸清晰，若接下來能夠盡快推動落實，將有助于緩解房企經(jīng)營壓力、穩(wěn)定市場預期?！辈芫Ье赋觥?/span>

關榮雪總結(jié)，目前地方去庫存的主要思路包括但不限于以下幾點，一是通過調(diào)整購房政策、提供購房補貼、降低貸款利率等措施，刺激市場需求；二是根據(jù)市場需求調(diào)整房地產(chǎn)供應結(jié)構(gòu)，減少庫存積壓的戶型，增加市場急需的房屋類型和區(qū)域供應；三是“以購代建”，減少商品房存量，起到平衡供求關系、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的作用。

此外，在曹晶晶看來，由于新房供給的源頭是土地供應，因此政策也需結(jié)合土地市場進行統(tǒng)籌安排，盤活存量土地也是控制與去化市場庫存的重要措施。

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